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      2.  首頁 > 財經新聞

        市值總漲幅A股排進前5!萬科的未來怎么看?

        72156人閱讀 2023-09-11 06:00:06作者:

        自今年7月中共中央政治局會議召開以來,針對房地產行業的鼓勵性政策紛至沓來。盡管中國房地產行業發生了前所未有的調整與洗牌,但不論行業方向如何調整,房地產行業作為城市化進程的重要載體,以及作為人民美好生活的重要場景,這一基本功能沒有發生改變。有功能就有價值,有價值就必然有市場。從歷史規律發展來看,當行業經過清洗留下了較大的空間之后,那些自身經營穩健、財務安全、開辟特色經營的房地產企業往往也會獲得更大的發展機會。

        一些房企黯然離場,就有一些房企迎難而上。細數目前還“健在”的房企,萬科是其中的佼佼者:從房地產行業看,2023年保持在房企銷售規模排行榜第二名,較2021年前進1名;從更廣闊的A股上市公司來看,萬科上市32年來總市值增長270.43倍,在超5000多家上市公司中,市值總漲幅排名第5。

        萬科,既是A股的標桿,又是行業的楷模,面對2023年復雜多變的經濟形式,面對多種鼓勵政策帶來的市場空間,面對綠色和科技等時代寫就的主旋律,萬科能否砥礪前行?又能否綻放更迷人的光彩?

        市值增長270倍,營收占A股地產行業比重升至近19%

        自2020年以來,房地產行業遭遇行業強監管,二級市場屢屢出現資金流出跡象。但作為房地產行業的佼佼者萬科,則一直是房地產行業中為數不多的、具備穩健投資價值的優質標的。

        金融界上市公司研究院統計發現,1991年1月上市的萬科,上市之初市值為6.03億元,經過32年風云激蕩,發展至今市值已經將近1700億元,市值總漲幅達到270.43倍,漲幅在A股中排名第5名,超越貴州茅臺、紫光國微等企業。

        表:A股上市公司市值累計增幅排名前20的企業

        序列

        證券名稱

        首發上市日

        上市首日市值(元)

        最新市值(元)

        市值增長倍數

        1

        飛樂音響

        1990/12/19

        0.11億

        88.50億

        836.27

        2

        方正科技

        1990/12/19

        0.37億

        148.88億

        400.73

        3

        瀘州老窖

        1994/5/9

        8.56億

        3434.15億

        400.29

        4

        伊利股份

        1996/3/12

        4.21億

        1687.07億

        399.85

        5

        萬 科A

        1991/1/29

        6.03億

        1635.70億

        270.43

        6

        貴州茅臺

        2001/8/27

        88.88億

        22816.32億

        255.72

        7

        申華控股

        1990/12/19

        0.16億

        36.40億

        221.00

        8

        海通證券

        1994/2/24

        7.63億

        1322.10億

        172.31

        9

        廣發證券

        1997/6/11

        7.14億

        1156.88億

        161.12

        10

        綠地控股

        1992/3/27

        2.49億

        399.14億

        159.08

        11

        紫光國微

        2005/6/6

        5.29億

        773.83億

        145.42

        12

        國投電力

        1996/1/18

        7.64億

        956.37億

        124.15

        13

        新奧股份

        1994/1/3

        4.58億

        551.51億

        119.52

        14

        華域汽車

        1996/8/26

        5.03億

        586.09億

        115.56

        15

        云南白藥

        1993/12/15

        8.28億

        953.59億

        114.17

        16

        三安光電

        1996/5/28

        7.33億

        829.67億

        112.13

        17

        三花智控

        2005/6/7

        9.49億

        1039.58億

        108.52

        18

        山西汾酒

        1994/1/6

        26.16億

        2804.94億

        106.22

        19

        國電南瑞

        2003/10/16

        17.01億

        1823.58億

        106.18

        20

        海爾智家

        1993/11/19

        21.74億

        2170.77億

        98.84

        制作:金融界上市公司研究院;數據來源:巨靈財經

        從中長期來看,房地產作為國內支柱性產業,且在國內城市化進程存在較大增量空間的背景下,依舊有廣闊市場,且隨著今年下半年密集政策期之后,房地產市場的頭部的企業優勢地位將越發夯實。

        從經營規模來看,2023上半年,萬科實現營業收入2008.93億元,歸母凈利潤98.70億元。兩項數值在A股滬深兩市109家房地產公司中分別排名第1和第2位,表明萬科的經營規模在居行業中前列。另外,萬科2023年中報期內的開發經營業務實現銷售面積1297.0萬平方米,同比增長0.5%,明顯好于整體房地產行業下滑5.3%的水平。

        除了一般性財務數據外,一個行業中頭部企業的營收占行業比例的數據可以推測出一個行業內頭部企業的行業地位和集中度。金融界上市公司研究院統計發現,萬科的營業收入占A股房地產企業的比重不斷提升。以房地產109家上市公司來看,萬科在行業欣欣向榮的2000年至2005年時期,雖然營收體量行業居前,但其營收占全行業比重在9%以下,2000年僅為6.95%。

        隨后市場逐步向成熟期發展之時,萬科營收占比升至17%以上,并連續多年穩定在這一區間。當房地產行業2016至2021年再次迎來景氣周期時,萬科的營收占比實則小幅下滑。如今,萬科營收占A股房企比重上升至18.96%的高度,這22年間萬科的營收占比提升了12.01個百分點。

        萬科深度稿件(2)

        制作:金融界上市公司研究院;數據來源:巨靈財經

        主動降負債、增現金,未雨綢繆打造“財務資產安全墊”

        從近些年來房地產行業發展趨勢來看,在風險把控方面做得較差的房企,往往最后因為債務和現金流出現問題而最終導致暴雷。不論樓蓋得有多高,都需要建立在堅實的地基基礎上。萬科在財務安全和風險防控方面則下足了功夫。

        從資產質量來看,以今年中報數據來看,2019上半年資產負債率為85.26%,之后萬科開始有意識地主動降低資產負債率,今年上半年降低至76.09%。

        萬科深度稿件(2)

        制作:金融界上市公司研究院;數據來源:巨靈財經

        到2023年中期,萬科持續優化負債結構,降低融資成本,一年內到期的有息負債占比14.2%,較年初下降6.3個百分點,境內新增融資的綜合成本3.73%,加權平均債務期限5.0年。

        萬科董事長郁亮在中報業績說明會表示,過往靠高杠桿大量買地規模擴張的模式恐怕是難以為繼的,行業的經營模式可能會發生深刻的變化?!昂迷谌f科最近這十年一直把開發、經營、服務三者并重當成我們主要的戰略和策略,市場有壓力的情況下更能夠堅定我們開發、經營、服務三者并重的信心?!?/p>

        現金流方面,報告期內,萬科的貨幣資金1221.8億元,對于短期債務的覆蓋倍數為2.7倍。萬科的經營活動產生的現金流量凈額18.64億元,在房地產行業中位居第17位,高于行業12.03億元的平均水平。值得注意的是,萬科的經營活動產生的現金流量凈額連續14年為正,表明企業經營現金充沛。

        萬科順應房地產行業的發展趨勢,提前降低財務杠桿風險,得益于公司在以客戶為中心的發展戰略基礎上,強調公司的經營安全,強化公司的安全韌性,以保證企業度過行業寒冬。

        積極開辟第二曲線,物業管理板塊五年營收增長165.73%

        萬科是房地產行業內最早提出防范風險的企業,同時也是業內最早進行轉型全賽道布局的企業。在傳統房企還在專注于傳統開發模式的時候,萬科已經將物流、商業等業務上升到“企業第二曲線”的高度。

        相比傳統的房地產開發業務,物業行業的成長性凸顯。一方面是住宅小區業委會組建率逐步提高,居民參與社區自治,帶動存量住宅物業市場換簽活躍度提升。另一方面,非住領域,商寫物業服務向設施設備綜合管理業務自然延伸,市場空間逐步釋放??梢钥闯?,物業管理板塊的受眾群體較多,擁有較高的復購率,是一種可長期經營的商業模式。

        金融界上市公司研究院從萬科歷年中報數據發現,萬科的物業管理板塊2019上半年營業收入為52.83億元,今年上半年增長至140.37億元,增長幅度為165.73%,這一速率明顯高于房地產開發業務。另外,物業管理板塊營收占比也由2019年的3.82%增長至目前的7.08%。

        萬科深度稿件(2)

        制作:金融界上市公司研究院;數據來源:巨靈財經

        在物業服務方面,萬科旗下的萬物云空間科技服務等子公司,是國內領先的全域空間服務提供商,并通過人工智能物聯網以及流程即服務解決方案,實現遠程和混合運營,為客戶提升空間服務效率。2023年中報披露,萬物云依托蝶城推廣房屋煥新業務,該業務共在40個蝶城中落地,新簽約合同金額1.56億元,同比增加65.5%,客戶滿意度超98%。萬科在中報業績說明會匯總還表示,伴隨蝶城盈利水平不斷提升,物流通過提高出租率和使用率來提升經營效率,泊寓今年也同樣能夠實現成本法下的盈利。

        研發費用占行業比重超15%,高科技研發鑄就護城河

        曾幾何時,房地產行業的發展邏輯就是“高杠桿、高負債、高周轉”的三高邏輯,很少有房企對于研發費用投入進行重視程度,更沒有幾家房企將科技研發作為自己的護城河。然而伴隨著傳統房地產開發模式難以為繼,新的技術和理念在數智化、綠色化的浪潮中越來越深入人心,房地產企業積極擁抱科技成為大勢所趨。作為地產行業的領軍企業,萬科高度重視科技研發,通過技術創新,強大品牌影響力,構建不動產科技核心競爭力。

        金融界上市公司研究院統計發現,萬科今年上半年研發費用達到2.84億元,在A股109家上市房企中排名第3名。自2019年以來,萬科累計研發費用33.45億元,占109家上市房企總研發費用的比重達到15.64%,這項數據說明萬科一直對研發的重視,已經通過研發投入鑄就了自身獨特的“科技護城河”。

        萬科深度稿件(2)

        制作:金融界上市公司研究院;數據來源:巨靈財經

        據了解,當前是大數據生產要素正在發揮積極作用的時代,萬科也由此加強了經營性業務運營數據治理工作,夯實即售類業務資產數據盤點,助力經營管理決策全局、動態、精細化管理。運用科技手段,通過證照、圖紙識別技術及無人機圖像識別技術等,獲取地產開發過程數據,保障數據來源的原生性和客觀性;發揮自動對賬、AI算法、數字員工交互能力,運用數據智能提升資產、資金、運營管理的效率和準確性。

        結語

        時代是造就一切的力量,順應時代浪潮者則昌,違背時代浪潮者則傷。房地產行業風云沉浮四十年更是說明了這個道理。當前房地產行業政策暖風頻吹,“認房不認貸”等政策出臺將助力行業打開需求端窗口;同時,綠色化和數字化潮流為地產轉型升級開辟了新的空間。在這股大潮中,萬科以全面高質量發展為目標勇立潮頭,在夯實財務底線與經營底線的同時,積極做好數智化轉型,不斷提高科技研發屬性,我們有理由相信其在未來的轉型道路上能夠越走越穩,越走越長。

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